Desequilibri Immobiliari
Imatge: AI Joallons Ms-Designer.
📌 INTRODUCCIÓ
No fa gaire vaig escriure unes reflexions perquè Des del 1995 el salari mitjà a Espanya només ha pujat un 5%, mentre que la mitjana de l'OCDE ho ha fet un 31%. El PIB per càpita ha crescut un 46% en el mateix període.
Arrel de les reflexions vaig veure que Espanya tenia un problema amb la Constitució de 1978 i que moltes coses es poden reconduir si hi posem seny i proposava en un article una més que difícil modificació del Títol VIII.
Rellegint el text marc de la Constitución que nos hemos dado entre todos ensopego un altre cop amb un altre article que, EN EL PRIMER COP D’ULL, sembla pistonut:
Constitución española de 1978.
Título I. De los derechos y deberes fundamentales
Capítulo tercero. De los principios rectores de la política social y económica
Artículo 47
Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.
Clar això qui vingui del espai sideral considerarà que lliguem els gossos amb llonganisses.
Res més allunyat de la realitat !!!
🔍 Un matís no menor
l'article 47 no és un dret de titularitat directa (no pots demandar l'Estat perquè et doni una casa). És un principi rector (Capítol III del Títol I), que vol dir que orienta les polítiques públiques però no és exigible davant dels tribunals com ho seria el dret a la vida o a la llibertat d'expressió. Aquest matís: que els polítics i els jutges han utilitzat per desentendre's de l'habitatge durant dècades
📌 Resum executiu (per si tens presses)
Aquest article proposa un canvi d’era en la política d’habitatge a Espanya. Les idees clau són:
- Lloguer indefinit sense venciment — estabilitat per a les famílies i fi de la roda de mudances.
- Fiscalitat al 18% per al lloguer estable — igualar el rendiment de l’habitatge al de la resta de capitals (accions, bons).
- Lloguers de menys de 5 anys al 25% — penalitzar la temporalitat i incentivar els contractes indefinits.
- Lloguer estacional = 25% + taxa turística + regulació d’hostaleria — equiparar pisos turístics amb hotels i alliberar habitatge per a residents.
- Increment de rendes només per l’IPC general — evitar l’espiral especulativa que lliga habitatge amb el seu propi preu.
- Habitatge públic massiu + cooperatives auditades — recuperar SAREB, promotora pública i model de cooperatives per trencar el preu de mercat.
- Sistema de garanties dual — desnonament ràpid (2 setmanes) si l’inquilí no paga sense causa, però subrogació de l’administració (fins 12 mesos) si té problemes reals. Així el propietari mai perd diners i el vulnerable no va al carrer.
Si llegeixes només això, ja t’endús l’esquelet de la proposta. Si vols l’argumentació completa, fes-te un cafè o un vermut amb olivetes i continua avall.
Articles relacionats:
Salaris congelats a Espanya - diagnòstic estructural Modificació del Títol VIII de la ConstitucióFem una proposta seriosa ?
LA PROPOSTA:
Que em diries solucionar el problema de l'habitatge amb unes normes molt senzilles com?
- Lloguers indefinits sense venciment: bonificació fiscal, igualar al rendiment de renda de capitals 18%
- Lloguers a termini de menys de 5 anys = 25% com l’impost de societats.
- Lloguer estacionals 25% + taxa turística regulació com hostaleria.
- Promoció de habitatge públic, lloguer i compra a preus regulats.
Amb tots els casos increment de les rendes en base el IPC general, no de habitatge.
Frases i dites
Quien le pone el cascabel al Gato?
Qui li posar el cascavell al gat?
Qui paga les misses?
Qui traurà les castanyes del foc?
He identificat el problema estructural de l'habitatge a Espanya: no és només oferta i demanda, sinó un règim fiscal i contractual que incentiva l'especulació i penalitza l'habitatge estable.
Anem a analitzar la proposta punt per punt, i després et faré un diagnòstic sobre "qui ens treu les castanyes del foc".
📊 Anàlisi de la proposta
1️⃣ Lloguers indefinits (sense venciment)
Què proposo: El contracte de lloguer no té data de finalització. El llogater pot quedar-s'hi indefinidament, i el propietari només pot recuperar l'habitatge per causes justificades (venda, obres majors, ocupació familiar).
Positiu:
- Acaba amb la roda de mudances cada 5-7 anys.
- Estabilitat per a les famílies (els nens poden anar a l'escola del barri tota la vida).
- El propietari no pot especular amb la renovació apujant el preu un 30%.
Problema potencial:
- Desanima la posada d'habitatges al mercat (els propietaris tenen por de quedar-se atrapats amb un llogater problemàtic o que no paga).
- Cal un sistema de garanties ràpid per desnonar en casos d'incompliment (3 mesos sense pagar → desnonament en 2 setmanes). Sense això, la proposta no funciona.
Comparativa: Alemanya té contractes indefinits en la pràctica, però amb causes de rescissió clares i tribunals ràpids. Aquí la justícia és lentíssima (un desnonament pot trigar 12-18 mesos).
2️⃣ Bonificació fiscal: igualar al rendiment de capitals (18%)
Què proposo: Els ingressos per lloguer tributen al 18% (com els dividends o les plusvàlues), no al tram de l'IRPF (que pot arribar al 47% per rendes altes).
Efecte positiu:
- Incentiva declarar el lloguer (reducció d'economia submergida).
- Equipara el lloguer estable a qualsevol altra inversió (accions, bons, etc.).
- Paraules clau: neutralitat fiscal entre invertir en habitatge o en productes financers.
Problema potencial:
- Beneficia més els grans tenidors (que ja estan en trams alts de l'IRPF) que els petits propietaris (que potser ja tributen al 18-25%).
- Es perd recaptació (però es pot compensar perquè surt més gent del mercat negre).
Creativitat: Aquesta proposta trenca la perversió actual on un propietari prefereix tenir el pis buit (paga l'IBI i ja està) a llogar-lo perquè la fiscalitat li menja un ∼40% del rendiment. Amb un 18% fix, la rendibilitat neta puja i surt habitatge al mercat.
3️⃣ Lloguers a termini (menys de 5 anys) = 25% (com impost de societats)
Què proposo: Qualsevol contracte de lloguer inferior a 5 anys tributa al 25% (no al 18%). Penalitza la temporalitat.
Efecte positiu:
- Desactiva els contractes curts (11 mesos, temporada, etc.).
- Empeny els propietaris cap a contractes indefinits.
- Diferencia clarament entre "lloguer estable" i "lloguer especulatiu".
Observació: L' impost de societats és del 25%, cert. Però la meva analogia és bona: un lloguer de menys de 5 anys és una "activitat econòmica temporal", no una inversió estable.
4️⃣ Lloguer estacional = 25% + taxa turística + regulació com hostaleria
Què proposo: Els lloguers de temporada (Airbnb, vacances) tributen al 25%, més una taxa turística municipal (com un hotel), i han de complir normativa d'hostaleria (seguretat, llibres de reclamacions, etc.).
Efecte positiu:
- Acaba amb el fals "lloguer temporal" per evitar la llei d'habitatge.
- Equipara els pisos turístics amb els hotels (ara competeixen deslleialment perquè els hotels paguen molts més impostos i regulacions).
- Allibera habitatge per a residents.
Observació: A Barcelona, els pisos turístics han reduït l'oferta de lloguer permanent. Igualant la fiscalitat i regulació, molts tornaran al mercat residencial.
5️⃣ Increment de rendes limitat a l'IPC general (no IPC habitatge)
Què proposo: Els lloguers només es poden actualitzar segons l'IPC general (el que puja el pa, la llet, l'electricitat), no l'IPC d'habitatge (que sempre puja més, perquè inclou la pròpia pressió especulativa).
Efecte positiu:
- Evita espirals: que l'habitatge pugi perquè apugen els lloguers, i els lloguers pugin perquè puja l'habitatge.
- Protegeix l'inquilí.
Problema: L'IPC general també pot pujar molt (com el 2022 amb un 8%). Però és més estable que l'IPC d'habitatge.
6️⃣ Promoció d'habitatge públic (lloguer i compra a preus regulats)
Què proposo:
- De la SAREB: De "banc dolent" a parc públic
- Utilitzar els actius de la SAREB és la solució més immediata per augmentar l'oferta sense haver de construir de zero.
- estratègia: Convertir aquests pisos en el nucli d'un parc públic de lloguer social.
- repte: Molts d'aquests actius no estan on hi ha la demanda (ciutats tensionades). L'inventari hauria de servir per fer "permutes" o caixa per finançar promocions on realment calen.
- Simplificació burocràtica: El cost de l'espera
- Com s’apunta en el meu annex sobre la reforma del Títol VIII de la Constitució, la duplicitat administrativa (Estat-CCAA-Municipi) encareix el producte final.
- Salaris i Habitatge: Si un promotor triga 2 anys en obtenir una llicència, aquest cost financer es trasllada al preu final. Amb els salaris congelats com analitzem a Salaris congelats a Espanya · Diagnòstic estructural, aquest sobrecost burocràtic fa que l'habitatge sigui directament inaccessible per a la classe mitjana.
- Incentius fiscals vs. Promotora Pública
- Sector Privat: Incentius per a qui construeixi a preu limitat (VPO). Això evita que el sector privat només faci habitatge de luxe (l'únic que els surt a compte amb els costos actuals).
- Promotora Pública Regional: És la peça clau. Una gestió a escala de CCAA permetria una visió més estratègica que la municipal, però més propera que l'estatal. Podria actuar com a regulador real del mercat: si el privat no construeix assequible, la promotora pública ho fa.
- Recuperar el model de les cooperatives d'habitatge és tancar el cercle de la proposta, perquè elimina un dels components que més encareix el pis: el benefici comercial del promotor (que sol oscil·lar entre el 15% i el 25%).
L'exemple de les promocions sindicals (com les de la UGT o CCOO als anys 90 i principis dels 2000) és clau per tres motius:
- a preu de cost
En una cooperativa, els propietaris són els mateixos promotors. Això fa que el preu final sigui, literalment, el que costa el sòl + la construcció + la gestió. En un context de salaris congelats, aquesta és l'única via perquè un treballador amb un sou mitjà pugui accedir a la propietat d'un pis d'obra nova. - Transparència i Auditories (El factor confiança)
- Si cada promoció és una unitat jurídica i econòmica independent i auditada, el risc no es contamina entre projectes.
- Això dona seguretat als bancs per finançar i als cooperativistes per dipositar els seus estalvis.
- Cooperatives de Lloguer (Cessió d'ús)
- La cooperativa és la propietària i el soci té dret a viure-hi de forma indefinida per un lloguer tou.
- Això lliga perfectament amb la proposta de lloguers indefinits, ja que el "propietari" és una entitat sense ànim de lucre formada pels mateixos veïns.
- Viena: 60% d'habitatge públic. Lloguers estabilitzats.
- Amsterdam: 40% públic. Preus assequibles.
- Singapur: 80% públic. La majoria de la població viu en habitatge regulat.
- El lloguer indefinit i la indexació a l'IPC general maten l'especulació a curt termini (comprar per vendre en 3 anys amb plusvàlua).
- La fiscalitat equiparada (18% vs 25%) desmotiva el contracte temporal (que és la via de l'especulació).
- L'habitatge públic posa sostre als preus privats (si el públic està a 600 €, el privat no pot demanar 1.200 € si no ofereix molt més valor).
- Salaris: Dignificar la retribució millorant la productivitat i el valor afegit.
- Constitució: Un Estat federal (Títol VIII) àgil que elimini traves burocràtiques i clarifiqui qui mana en habitatge.
- Habitatge:
- Fiscalitat: Penalitzar el lloguer curt/turístic i bonificar el llar termini.
- Estabilitat: Lloguers indefinits i increments limitats per l'IPC general.
- Oferta: SAREB, Promotora Pública Regional i Cooperatives Auditades.
El model d'una empresa auditada per cada promoció és la salvaguarda contra els errors del passat (com el cas PSV de la UGT als 90, que va requerir una reestructuració total del model).
A més del model de compra del 2000, ara podem afegir-hi el model de cessió d'ús (molt estès a Dinamarca o el Quebec):
Això és el que funciona en països seriosos:
Construcció massiva d'habitatge públic (no només protecció oficial, que és de paper mullat). Preus regulats, tant per lloguer com per compra.
Qui paga la construcció? Cal un fons estatal o autonòmic. La reforma fiscal podria destinar l'ingrés extra de lloguers estacionals i multes a aquest fons.
Creus que les administracions públiques actuals estarien disposades a cedir sòl públic a aquestes cooperatives per accelerar el procés? (Pregunta Retòrica)
⚖️ S'intentaria acabar amb l'especulació urbanística?
Sí, en gran part. Perquè:
Resum del "Pla de Xoc":
Si ajuntem tot el que hem parlat, el diagnòstic estructural la proposta és un canvi d'era:"Qui hi posarà la cara?" Segurament cap partit s'atrevirà a aplicar-ho tot de cop, però articular-ho com un tot coherent en un article com aquest és la millor manera de crear opinió pública.
On no talla del tot: L'especulació amb sòl buit i obra nova. Un promotor pot comprar terreny barat, construir i vendre com a propietat horitzontal a preus de mercat. La proposta regula el lloguer, però no la compravenda. Necessitaria un complement: preu màxim per metre quadrat en obra nova (com es fa a Viena).
🐱 "Qui li posa el cascavell al gat?"
és la pregunta clau. I la resposta és tan desoladora com previsible:
Els qui no posaran mai la cara:
- Grans tenidors: Blackstone, testa, bancs amb actius immobiliaris. El seu model és l'especulació i el lloguer car.
- Partits amb finançament immobiliari: Tots han rebut diners de promotores. PP i PSOE, especialment.
- Governs autonòmics amb competències en habitatge: Per què legislarien contra els seus amics?
- Ajuntaments: Viuen de l'IBI i de la taxa d'obres (promoció urbanística). Un habitatge assequible els dona menys ingressos que un de car.
Els qui podrien posar-la (si hi hagués pressió):
- Moviments socials (PAH, sindicats de llogaters).
- Partits petits (Podem, Més País, ERC, Bildu) que no depenen tant de la finançament immobiliari.
- Un electorat cansat que voti per aquestes propostes.
La paradoxa:
Si aquesta proposta és bona, per què no s'ha fet?
- Perquè el poder immobiliari és el 2n poder del país (després del bancari).
- Perquè gran part de la classe mitjana és petita propietària (heretat un pis) i veuria la regulació com una amenaça.
- o Perquè el debat sobre habitatge està segrestat per la ideologia ("mercat lliure" o "ocupació"). >
Com es podria posar el cascavell?
- Iniciativa legislativa popular: Recollir 500.000 signatures per proposar una Llei d'Habitatge Estatal.
- Pacte de govern: Forçar un soci petit (Podem, ERC) a incloure-ho en negociacions per a pressupostos.
- Revolta municipal: Diversos ajuntaments (Barcelona, Madrid, València) aproven ordenances similars, creant un efecte contagi.
- Pressió europea: Brussel·les ja ha criticat l'especulació immobiliària a Espanya. Si la Comissió Europea amenaça amb sancions, el govern central es mou.
ò la realitat: Mentre la propietat (i la seva especulació) sigui un valor cultural suprem ("casa teva, moneda teva"), i no un dret humà, el gat seguirà sent un felí molt ben alimentat i sense cascavell.
✅ Conclusió final
La proposta és tècnicament sòlida, políticament inviable amb la correlació de forces actual. Però precisament per això, paga la pena defensar-la: les idees que avui semblen impossibles, d'aquí 10 anys són sentit comú (recorda el matrimoni gai, l’eutanàsia, el salari mínim...).
